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Todas las preguntas y respuestas de como comprar un inmueble en USA


Según un reporte de la Asociación Nacional de Bienes Raíces de U.S.A, las inversiones preferidas por los extranjeros suramericanos en el mercado hipotecario del Estado de Florida se vienen incrementado, habiéndose mudado unos 335,000 de ellos en los últimos 2 años. 
Gracias a la apertura del mercado inmobiliario en los Estados Unidos, el sueño americano es alcanzable, siendo una decisión inteligente el adquirir una propiedad inmueble en ella, siendo la ciudad de Orlando uno de los destinos más atractivos para hacer este tipo de inversiones, debiéndose tomar algunos aspectos fundamentales antes de comprar, los mismos que explicamos a continuación.

¿Un peruano, como extranjero, está permitido legalmente invertir en bienes raíces en USA?
¡SI ESTÁ PERMITIDO LEGALMENTE! Para comprar un bien raíz en U.S.A no se necesita ser ciudadano americano ni ser residente permanente; solo se necesita una visa americana de entrada y dar cumplimiento a las regulaciones gubernamentales.
¿Es difícil la adquisición de una bien raíz en USA?
Estas inversiones no solo son posibles, sino relativamente fáciles, que inclusive, en ciertos casos la compra de una propiedad es más fácil para un extranjero que para un local, ya que, básicamente un extranjero necesita lo que a continuación se detalla.
¿Cuál es la mejor forma de comprar una vivienda en USA?
Contratando a un licenciado inmobiliario de experiencia, quien está capacitado y autorizado por el gobierno para llevar a cabo en forma adecuada y menos estresante todas las etapas del proceso de Compra-Venta de una propiedad. Si bien esta guía de preguntas le ayudara a empezar, no es ningún sustituto del conocimiento de un licenciado hipotecario.
¿Qué tipo de propiedad puede comprar en USA un extranjero?
Los extranjeros pueden comprar casi cualquier propiedad en suelo americano: casas, departamentos, townhouses, dúplex, tríplex, cuádruplex, estas, en su mayoría son viviendas en comunidades cerradas; también, terrenos, fincas rurales, propiedades comerciales y profesionales; excepto las viviendas cooperativas.
¿Qué documentación se necesita para adquirir una propiedad en Orlando-Estado de Florida – USA?
Es imprescindible demostrar los fondos suficientes para la adquisición de la propiedad, ya sea para la compra al contado o financiada.
Previamente, el comprador deberá efectuar la transferencia de dicho fondo desde un banco del país de origen hacia un banco USA, el cual, emitirá una carta en la que manifiesta que dicho fondo pertenece legítimamente al comprador. 
COMPRA AL CONTADO:
Una Visa U.S.A de entrada vigente.
Fondos suficientes para cubrir el “costo total” de la compra, incluyendo los gastos de cierre. 
Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN por sus siglas en inglés), para fines tributarios.
COMPRA FINANCIADA: 
Un banco U.S.A evaluará al comprador a fin de precisar si este califica para el préstamo que cubra el monto restante. Dependiendo del banco, dicha evaluación generalmente incluye: 
Visa americana de entrada vigente. 
Fondos suficientes y comprobados para cubrir la cuota inicial y gastos de cierre.
Sus estados de cuentas bancarias del país de origen, de los últimos 2 meses.
Demostrar los ingresos de los últimos 2 años o más, para probar el origen transparente de los fondos con los que se va a comprar el bien raíz.
Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN por sus siglas en inglés), para fines tributarios. 
¿Cuál es el monto mínimo del valor de una propiedad inmueble que los extranjeros pueden adquirir?
PAGO AL CONTADO
No hay monto mínimo para los compradores que pagan al contado.
PAGO FINANCIADO
Los montos mínimos del valor de una propiedad inmueble están directamente relacionados con los montos mínimos de los préstamos que los bancos aprueben. Estos varían no solo en sus porcentajes de cuota inicial (del 20% al 40%); sino, también en sus requisitos. Así, por ejemplo, hay un sinnúmero de bancos que prestan un monto mínimo de:
$75,000 con 25% de cuota inicial. El valor de la propiedad no debe ser menor de $100,000.
$100,000 con 35% de inicial. El valor de la propiedad no debe ser menor de $154,000.
$150,000 con 30% de inicial. El valor de la propiedad no debe ser menor de $215,000.
¿Cómo es el procedimiento de compra?
Una vez en suelo americano, contactarse con el licenciado hipotecario elegido para comprar. Si no domina el Inglés fluido, el licenciado lo contactara con licenciados de habla hispana que intervendrán en todas las etapas del proceso de compra.
Obtención de la carta del banco U.S.A avalando el fondo necesario, ya sea de compra al contado o financiada. El licenciado le asistirá en la elección del banco más adecuado para su compra.
Con la carta obtenida, el comprador juntamente con licenciado, inician la búsqueda física de la propiedad, entre varias previamente localizadas electrónicamente.
Localizada físicamente la propiedad ideal, después de analizar la documentación oficial relacionada a la propiedad; tales como, reglas de la asociación de propietarios, monto de pago anual de dicha asociación, documentos que revelan las condiciones habitables de la casa, se procede a enviar una oferta al vendedor por intermedio del licenciado en bienes raíces que lo representa legalmente.
La oferta consta de la documentación original siguiente: 
La carta del banco U.S.A.
Un contrato patrón de Compra-Venta aprobado por el gobierno del Estado de Florida, el mismo que contiene la cifra del depósito monetario que demuestra la seriedad de la oferta.
La respuesta de la oferta se obtiene en un lapso promedio de 24 a 48 horas.
Oferta rechazada: se hace una contra-oferta, o se busca otra propiedad.
Oferta aceptada: recibimos el contrato firmado por el vendedor. 
Con la oferta aceptada, el comprador envía el monto del depósito a la compañía de cierre. 
Mientras tanto, el comprador tiene el derecho de hacer una inspección técnica de la propiedad con una compañía especializada y autorizada, esto para estar seguro de las condiciones habitables de la misma. Dependiendo del resultado de esta inspección se sigue o cancela la transacción, si se cancela por la razón de inspección, el comprador recupera el monto del depósito. Otras circunstancias de recuperación del depósito en la cancelación dependen de las condiciones iniciales de la oferta.
El banco ordena una tasación oficial del valor de la propiedad para verificar que el valor de la propiedad sea menor o igual al precio de venta.
¿Qué labor desempeña la compañía de cierre? 
Es una compañía licenciada y autorizada para el especifico propósito de finiquitar el último paso del proceso de una transacción de Compra-Venta hipotecaria en los Estados Unidos. Esta no solo se encarga de legalizar la transacción; sino también, de revisar y verificar previamente, sin excepción, que toda la documentación sea fidedigna 100%, así como, que todas las condiciones legales de la casa estén completamente saneadas, para finalmente dar el visto bueno del cierre del proceso. Es el lugar donde asisten tanto el vendedor como el comprador y sus respectivos representantes. El comprador recibirá tanto el título de propiedad y otros documentos; así como, las llaves de la propiedad; también, es donde se entrega el dinero al vendedor.
¿Qué ítems incluye los gastos de cierre y cuanto es aproximadamente? 
La compañía de cierre es la encargada de dar su conformidad de todos los ítems monetarios que se ejecutan en la transacción agrupándolos y cuadrándolos; similarmente como lo ejecuta un estudio contable. Estos ítems son: el depósito de la oferta, cuota inicial; pagos de deudas sobre la propiedad por parte del propietario, honorarios del banco prestamista por sus servicios, honorarios de la misma compañía de cierre, impuestos de la compra y de la propiedad, etc. 
¿Es necesario estar presente en el cierre de la compra?
Si por algún motivo personal el comprador no puede estar presente en el cierre de la compra, la ausencia se puede solucionar de 2 maneras:
La compañía de cierre se encarga de enviar al comprador, a la ciudad respectiva, toda la documentación pertinente en sobre cerrado o vía email, este tendrá que apersonarse con dicha documentación, con cita previa, al consulado americano de dicha ciudad a fin de firmar y sea legalizada dicha documentación. Luego del cual regresarla a la compañía de cierre por correo.
Dejar un poder notarial (Power of Attorney) a un familiar o persona de confianza para que lo represente en el día del cierre.
Se recomienda visitar la propiedad el mismo día del cierre o un día antes, a fin de comprobar que esta está en las mismas condiciones que cuando el comprador la vio antes de emitir la oferta.
¿Es necesario asegurar la propiedad contra eventualidades?
PAGO AL CONTADO, es opción del comprador asegurar su propiedad, pero se recomienda que lo haga en caso acontezca una eventualidad.
PAGO FINANCIADO, el banco prestamista obliga al comprador tener un seguro de eventualidades.
¿Cuánto demora el proceso de compra-venta?
Este periodo se contempla desde que el contrato Compra-Venta llega a la compañía de cierre, firmado por ambas partes:
COMPRA AL CONTADO: el tiempo promedio es 1½ semana; a menos que, haya algún ítem pendiente por revisar y verificar.
COMPRA FINANCIADA: el tiempo promedio es 4 semanas; a menos que, haya algún ítem pendiente por revisar y verificar.
¿Cuál es la tasa de interés anual de los bancos por un crédito de inversión para un extranjero?
Actualmente varía entre el 5.875% y 7.875% anual, dependiendo del banco elegido y de las condiciones financieras de cada aplicante.
¿Cuánto dinero se necesita para comprar una propiedad en Orlando?
Esto depende de la localización de la propiedad. Por ejemplo, con cantidades estimadas tenemos que en un departamento de $100,000 dólares, se necesitaría:
AL CONTADO: $100,000 del valor de la propiedad, $450 de inspección, $450 de evaluación del costo de la propiedad del mercado y $2,500 de gastos de cierre. Haciendo un total necesario de $103,400, monto que el comprador tendría que demostrar que tiene disponible.
CON FINANCIAMIENTO: al 25%-$25,000 de cuota inicial, $450 de inspección, $450 de evaluación del costo de la propiedad del mercado y $5,000 de gastos de cierre. Haciendo un total necesario de $30,900, monto que el comprador tendría que demostrar que tiene disponible.
NOTA:
AL CONTADO, es opcional el gasto por parte del comprador de la inspección, evaluación del costo de la propiedad y pago del seguro de eventualidades. 
CON FINANCIAMIENTO, el banco exige la ejecución y el pago de todos estos ítems, ya que es esta entidad la que proporciona el mayor monto del dinero para la compra.
Además, dependiendo de las condiciones financieras del comprador y del banco que financia se suele requerir garantías adicionales, tal como, un depósito para cubrir los pagos de hipoteca de un año, más seguros y gastos del inmueble.
¿Cómo sería un escenario financiero de un caso real actual de una propiedad adquirida para alquilar?

Código MLS
S5007798 HOUSE VALUE
$100,000
ROOMS/ BATHS
2/2
CANTIDADES ESTIMADAS-Noviembre 01,2018
(estas pueden variar mínimamente)



Cuota Inicial
Préstamo Pago
Préstamo mensual
TAXES/
month
HOA/ monthly
HOUSE INSURANCE
MANAGEMENT -Administration
TOTAL GASTOS
RENTA
ADDITIONAL PROFIT
$25,000 $75,000 474 110 170 60 100 914 1,100 186

NOTA 1:                                                                                 

Cálculo basado en 6.5% de interés anual (según las condiciones financieras del comprador puede ser diferente), 30 años de préstamo y $5,000 de gastos de cierre.
El cliente puede obtener 20, 15, 10, o 5 años de préstamo. 


Para este caso particular, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria neta sería del 7.44%. Esto quiere decir que por cada dólar que usted invierte está ganando 7.44 dólares. Este índice es conocido como el ROI, retorno de la inversión.
¿Cuánto paga el comprador de honorarios al licenciado hipotecario por su representación y servicios prestados en la transacción?
¡NO PAGA NADA! El correspondiente honorario es pagado por el vendedor de la propiedad. Los licenciados hipotecarios en USA, no cobran ni recibe ningún honorario de parte del comprador por sus servicios prestados. 
¿Porque es rentable invertir en bienes raíces hoy en día en la ciudad de Orlando-Florida, USA?
Según los indicadores económicos, Orlando es por tercer año consecutivo líder a nivel nacional en crecimiento de empleo, se estima este en un 42% en los próximos 10 años; la población ha aumentado un 41% desde el año 2000 y con un promedio de 68 millones de turistas al año; y lleva 80 meses ininterrumpidos de alza de valor en la propiedad. Según la entidad que agrupa a los licenciados inmobiliarios de la ciudad, los inmuebles subieron un 10% comparando febrero de este año 2018 con el 2017. Pero lo más atractivo es que sus precios aún permanecen por debajo de la media nacional. 
En efecto, Orlando quedo número uno en el ranking elaborado por la revista Forbes a principio de año, sobre las mejores ciudades del país para invertir en bienes raíces.
Mucha gente está viniendo a Orlando porque la vida es más económica y hay mucho empleo e ideal para el emprendimiento en los negocios. En conclusión, todos los caminos conducen a Orlando. No solo aterrizan cada vez más turistas que visitan las más de 100 atracciones turísticas; también se le considera un refugio para los recién casados, gente mayor, retirados y jóvenes emprendedores. Se dice que en Orlando los sueños se hacen realidad.
¿Qué garantías hay en la compra de que no haya engaño en la misma?
Como se ha descrito anteriormente, todas las etapas del proceso están reguladas, autorizadas y controladas por el gobierno del Estado de Florida; así como, de todas las personas comprometidas para ejercer dicha profesión. Por lo tanto, no hay lugar a algún tipo de fraude. A menos que el comprador se comprometa con personajes que no están licenciados y autorizados para ello.
¿Cómo sería si el comprador quisiera comprar en otra ciudad de USA, en vez de Orlando?
EN CUALQUIER CIUDAD DEL ESTADO DE FLORIDA, toda la información mencionada es válida para este caso.
EN UNA CIUDAD EN OTRO ESTADO, tener en cuenta que las condiciones de préstamo y demás reglamentaciones varían de estado a estado, de las cuales estamos familiarizados. Por tal motivo, nosotros los licenciados de bienes raíces, tenemos una reglamentación de referir con documentación oficial de estado a estado a clientes entre nosotros. 
Entonces, aconsejaríamos, para ambos casos, se inicie el proceso con nosotros a fin de que haya una garantía mayor de respaldo de parte nuestra al referir su caso a un colega experto en la ciudad seleccionada.
¿Cómo utilizar la propiedad que se compra?
Esta se puede usar como:
Vivienda mientras sus hijos asisten al college o universidad.
Una vivienda mientras hace negocios en U.S.A.
Alquiler. Existen 2 modalidades en este rubro.
A corto plazo. Una vivienda vacacional.
A largo plazo. Una vivienda de estadía anual.
Otro uso permitido.
¿Si se usa la vivienda como alquiler, hay que declarar los ingresos netos generados?
Si la vivienda se usa en alquiler, es inevitable declarar los ingresos anuales; es oportuno también declarar los gastos ocasionados en ella, aplicándose un impuesto sobre la ganancia neta. Pero si está pagando un préstamo sobre la propiedad (gasto), talvez no tenga obligación de este pago. Pero si, tendrá la obligación de hacer la declaración de impuestos y presentarla anualmente, a más tardar el 15 de abril de cada ano. De lo contrario, estará sujeto a una sanción económica.
Existen oficinas contables autorizadas en la que se puede consultar cada caso de uso y elaborar dicha declaración sin dificultad alguna.
¿Si se usa la propiedad como alquiler a corto plazo?
Muchos inversores se enfocan en las propiedades vacacionales las cuales se pueden rentar a corto plazo, generando mas ganancias, mientras le permite a su vez tener la propiedad disponible para sus vacaciones. 
Viviendas turísticas
Estas se encuentran ubicadas en comunidades turísticas específicas, muy cerca de las atracciones turísticas de Disney. De acuerdo a su ubicación y extensión cobran al propietario un % sobre lo que cobran por cada estadía.
Departamento-Hotel.
Es un departamento que es parte del hotel. Este se encarga de ocuparlo de acuerdo a la demanda. 
AIRBNB. 
Esta es una compañía que retiene el 3% del monto que cobra a las personas que contratan la vivienda vía internet, la cual tiene todos los servicios y comodidades de un hogar, por días o semanas vía internet. Estas pueden estar ubicadas en cualquier área de la ciudad.
¿Si se usa la propiedad como alquiler de largo plazo?
Este tipo de alquiler tradicional es para residentes de la ciudad que desean permanecer indefinidamente en la propiedad con su familia. Esta modalidad de alquiler da más seguridad por que se firman contratos renovables de alquiler anuales.
¿Se amueblan las propiedades en alquiler?
De largo plazo: 
Estas se entregan sin mueble alguno; pero si con refrigeradora, estufa, horno, lavaplatos, lavadora y secadora de ropa, microondas.
El inquilino debe obtener en su nombre los servicios de luz, agua, internet, etc.
De corto plazo:
Como estas son para gente que está de paso, se entregan con todas las comodidades del hogar; o sea, además de lo descrito líneas arriba, se incluye camas, TV, toallas, ollas, vasos, etc. El propietario tiene que instalar todas estas cosas antes de colocar la propiedad en alquiler.
El propietario debe obtener en su nombre los servicios de luz, agua, internet, etc.
¿Cuáles son las modalidades en las que un extranjero puede adquirir una propiedad?
Directamente como persona natural
Una corporación
Una sociedad
Un fideicomiso
Una sociedad de responsabilidad limitada
Copropiedad
¿Cuándo la propiedad se venda, intercambia, regala, transfiere o liquida, hay que pagar impuestos sobre la ganancia neta?
La Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces del 1980 (FIRPTA) autoriza a los Estados Unidos a retener impuestos sobre la ganancia neta. Dependiendo bajo que modalidad se compró la propiedad, se pueden generar diferentes impuestos. También es posible no pagar este impuesto si con la venta se financia la compra de una nueva propiedad, por estos motivos se recomienda hacer la consulta previa a un contador colegiado o abogado.
¿Porque se recomienda considerar la creación de una sociedad que figure como propietaria del bien raíz? 
Esta modalidad de compra evita pagar el impuesto de sucesión cuando fallece el propietario de la vivienda, que puede ser muy alto. Pero si el propietario es una LLC, de la que se es accionista junto con una Corporación Extranjera (Foreign Corporation), entonces después del fallecimiento del propietario los herederos no tienen que pagar nada por recibir ese bien raíz, siendo conveniente tratar este asunto con un abogado especialista en este tipo de asuntos.
¿Hay un límite en el monto de inversión en bienes raíces para un extranjero?
No existe límite alguno para estos casos de inversión hipotecaria. Pero la misma debe ser cumpliendo con la normatividad fiscal de cada país.
¿Comprar una propiedad en USA da derecho a obtener la legalidad de ciudadanía o residencia?

¡DEFINITIVAMENTE NO! La inversión hipotecaria no está considerada en las leyes de inmigración como una forma de obtener la ciudadanía, residencia temporal o permanente.
Así mismo, los inversionistas no pueden trabajar, ni permanecer más allá del tiempo permitido en su visa de entrada. Deben respetar esta regla para evitar una anulación de la visa.
¿Cuál es el origen de los extranjeros que compran propiedades en Estados Unidos?
En un sólo año, los turistas extranjeros invirtieron $82,5 billones en propiedades en Estados Unidos, comprando, principalmente, en los estados de FLORIDA, California, Nueva York, Texas y Arizona, representado más del 6% del total de las ventas de viviendas en los estados Unidos.
Los extranjeros que efectuaron más compras fueron los canadienses, que prefieren comprar en Arizona y Texas, seguidos de los chinos, si bien los rusos son los que hacen las compras más caras. Los suramericanos destacan también entre los grandes compradores, siendo FLORIDA el estado donde más invierten.
¿Qué tan caro está el metro cuadrado en Florida con respecto a otros estados de Estados Unidos?
Por ejemplo, en Nueva York el metro cuadrado cuesta 3 y hasta 4 veces más que en la Florida. Sin embargo, la Florida sigue siendo una mejor inversión si tenemos en cuenta todo lo que éste Estado ofrece a sus habitantes en cuanto a clima, atracciones famosas, playas, crecimiento en los sectores financieros e industrial, y desde luego la cercanía a Suramérica.
¿Qué nueva nota resaltante sobre el estado de Florida?
En esta década, el estado de Florida está contando con la mayor cantidad de compradores internacionales, con el 23 %, seguido por California, con el 17 %, Arizona y Texas, ambos con un 9 %, y Nueva York, con el 3 %. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en el 2012, aproximadamente la mitad de los compradores extranjeros adquirieron propiedades en áreas suburbanas, y un 25 por ciento optaron por propiedades en áreas más urbanas. 



05/07/2019 Fuente: Real Estate Broker-Sales Associate

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